LSKs årsmøtepapirer - masse dokumentasjon

[gj]

Sitter og blar litt i årsberetningen til LSK klubb, som kan lastes ned her.

Interessante momenter:

1. LSK klubb skal kjøpe seg inn i AS (?)

"Forslag fra styret til Årsmøtet:
LSK`s gjeninntreden på eiersiden i LSK AS og utvikling av
organisasjonsstrukturen.
Styret er svært opptatt av den sterke utviklingen i norsk fotball generelt og i
Lillestrøm Sportsklubb spesielt.
Styret har derfor i lengre tid arbeidet for å finne en struktur som vil gjøre
LSK mer profesjonell og tilpasset de utfordringer som vil møte en klubb som
har målsetting å være ledende som toppklubb i Norge med ambisjoner om å
markere seg internasjonalt og samtidig være en klubb for alle.
Klubben har samarbeidet med ledelsen i LSK AS for å finne frem til rammer
for en struktur som gjør alle deler av LSK familien så profesjonell og effektiv
som mulig. Samtidig er et forslag til fremtidig eierstruktur i LSK AS
fremforhandlet.
Viser til en presentasjon for årsmøtet hvor dette blir gjennomgått.

Styrets forslag til vedtak:
Årsmøtet gir styret fullmakt til å forhandle frem en avtale med ØIE A/S om
overtakelse av LSK AS.
Styret gis også fullmakt til å arbeide med utvikling av alle ledd i
organisasjonen."

Min kommentar:
Det virker som klubben vil eie en del av AS igjen, men hvor mye og når? Og har klubben råd til det? At dette er avklart med Per Berg virker klart.

2. Sportsklubben fikk et overskudd på 2 MNOK etter overføring av 1.7 MNOK til AS i fjor.

3. Åråsen stadion er balanseført med 57 MNOK i klubbens balanse.

4. Driftsresultat Åråsen-selskapene
Åråsen Stadion AS hadde et underskudd på 1,678 MNOK i fjor.

Åråsen Eiendom AS (som eies 100% av Åråsen Stadion AS) hadde imidlertid et overskudd på 3,4 MNOK. Det ser ikke ut som dette overskuddet er konsolidert i Stadion AS' regnskap, uten at jeg vet dette sikkert.

5. Åråsen stadion skal bygges ytterligere ut, og påbyggingen starter til høsten.

"Lillestrømklinikken har tilkjennegitt at de i løpet av 2008 vil trenge ytterligere
lokaler. For å imøtekomme dette ble det iverksatt prosjektering av et
byggetrinn 3, beliggende mellom Lillestrømklinikken og Tribune Øst. Bygget
er tenkt bygget på pilarer slik at det er fri ferdsel på grunnplanet og et
nybygg i to etasjer tilknyttet Lillestrømklinikken. Til sammen utgjør
prosjektet ca. 1 500 m² nye lokaler. Prosjekteringsarbeidet vil pågå gjennom
første halvår 2007 og byggestart vil tidligst være høsten 2007."

og

"Dersom byggetrinn 3 for Lillestrømklinikken gjennomføres vil det være
formålstjenelig samtidige å modernisere Tribune Øst. Prosjektering av dette
arbeid vil pågå i første halvår 2007. Finansielt er man avhengig av å få til en
løsning med byggetrinn 3 for Lillestrømklinikken."

6. Negativ arbeidskapital?
Også har jeg et spørsmål til BI-eksperter. Har ikke LSK negativ arbeidskapital, og hva vil dette bety i så fall? Omløpsmidler-kortsiktig gjeld blir 10.339-11.498, noe som etter hva jeg skjønner, gir en negativ arbeidskapital på -1,1 MNOK

Jeg tar ikke ansvar for feil, eller feil tolkninger. Mine kommentarer er bare hvordan jeg tolker det. Kilden (årsmøtepapirene) er angitt.

[RoyVaadal]

Åråsen Eiendom AS (som eies 100% av Åråsen Stadion AS) hadde imidlertid et overskudd på 3,4 MNOK. Det ser ikke ut som dette overskuddet er konsolidert i Stadion AS' regnskap, uten at jeg vet dette sikkert.

Disse tallene synes jeg viser at dette enorme overskuddet som folk forventer seg fra stadion, ikke er så veldig stort. Dette skjer også i periode hvor vi har lav rente på lånet. Skulle vi få oppjustert renta med et par prosent ved neste avtale (om et par år?), så er det vel omtrent et nullbudsjett (hvis vi ser bort fra at verdien på eiendomsmassen øker fra år til år).

[gj]

Jeg er enig. For meg var det litt overraskende at moder-Åråsen-selskapet gikk i minus.

Er ikke tallene konsolidert mellom selskapene så snakker vi et samlet overskudd på 1,7 millioner for de to Åråsen-selskapene.

Forøvrig ble lånet refinanisert i fjor, og man snakker om en maksimumsrente på 5,75% på storhall-lånet, men ikke hvor lenge denne avtalen gjelder:

"6. Økonomi
Åråsen Eiendom AS refinansierte sine lån i begynnelsen av 2006. Dette ble
muliggjort ved at man innledet et samarbeid med Nordea. Samlede lån før
byggestart på Storhallen utgjorde kr. 232 000 000,-, hvor kr. 218 000 000,-
var rentesikret. Rentesikringen gjelder for ti år fremover, og betyr at
maksimal rentebelastning i perioden kan bli på 5,75 % rente for den del av
lånet som gjelder de lokaler som i dag er utleid. Slik renten har utviklet seg
det siste året synes det som om man denne gang har valgt et særdeles
gunstig tidspunkt for å inngå fastrenteavtaler. Resultat for Åråsen Eiendom
før avskrivninger utgjorde i 2006 kr. 6 759 528,-."

[RoyVaadal]

Forøvrig ble lånet refinanisert i fjor, og man snakker om en maksimumsrente på 5,75% på storhall-lånet, men ikke hvor lenge denne avtalen gjelder

Jeg tror den forrige renteavtalen varte i 5 år. Kanskje vi da er ett drøyt år inne i en ny femårsperiode?

[Sultanen]

Må ikke glemme at også leieinntektene sannsynligvis vil stige med 2-3% pr. år.

[RoyVaadal]

Må ikke glemme at også leieinntektene sannsynligvis vil stige med 2-3% pr. år.

Dette er sammenlignbart med inflasjonen, noe som gjør at leieinntektene blir omtrent de samme i forhold til reell kroneverdi.

[Rønnern]

6. Negativ arbeidskapital?
Også har jeg et spørsmål til BI-eksperter. Har ikke LSK negativ arbeidskapital, og hva vil dette bety i så fall? Omløpsmidler-kortsiktig gjeld blir 10.339-11.498, noe som etter hva jeg skjønner, gir en negativ arbeidskapital på -1,1 MNOK

Er ingen økonomiekspert, men du har rett i at det er en negativ arbeidskapital. Men beløpet er beskjedent og det kan være momenter i forhold til samarbeidsavtalen med LSK AS som ikke kommer frem her.

Jeg er i utgangspunktet ikke bekymret, men det er verdt et spørsmål på årsmøtet.

[Rønnern]

Disse tallene synes jeg viser at dette enorme overskuddet som folk forventer seg fra stadion, ikke er så veldig stort. Dette skjer også i periode hvor vi har lav rente på lånet. Skulle vi få oppjustert renta med et par prosent ved neste avtale (om et par år?), så er det vel omtrent et nullbudsjett (hvis vi ser bort fra at verdien på eiendomsmassen øker fra år til år).

Driftsinntektene er 23 millioner. Når gjelden er betalt, hva sitter man igjen med da?

Allerede i år er overskuddet på 6,7 millioner før avskrivninger.

Når det gjelder tallene for Åråsen Stadion AS, så fremkommer det at tap på salg av det gamle flomlysanlegget belastet resultatet med nær halvannen million.

[RoyVaadal]

Driftsinntektene er 23 millioner. Når gjelden er betalt, hva sitter man igjen med da?

Snakker vi 30-40 år fram, minst? Da må vi også kalkulere inn vedlikeholdskostnader. Innen den tid er vel sjansen stor for at vi har solgt Åråsen og bygget et nytt stadion der salgsoverskuddet bidrar fra å redusere et nytt gigantlån fra kanskje 600 millioner ned til overkommelige 400 millioner. Reine spekulasjonssummer, men likevel mer realistisk enn at vi noen gang vil få oppleve et nedbetalt Åråsen.

Allerede i år er overskuddet på 6,7 millioner før avskrivninger.

Hva slags avskrivninger er det?

[Øyvind]

Disse tallene synes jeg viser at dette enorme overskuddet som folk forventer seg fra stadion, ikke er så veldig stort. Dette skjer også i periode hvor vi har lav rente på lånet. Skulle vi få oppjustert renta med et par prosent ved neste avtale (om et par år?), så er det vel omtrent et nullbudsjett (hvis vi ser bort fra at verdien på eiendomsmassen øker fra år til år).

Nå skal det sies at resultatet før avskrivninger er 6,7 mill. At man har avskrivniner utover dette påvirker ikke likviditeten til selskapet, avskrivningene er på eiendommene, og settes for å følge regnskapeslovens krav om sammenstilling (kan forklare med det tar dstor plass..). Det viktigste er altså at LSK sitter igjen med 6,7 mill. Og dette før vi får nyte godt av den nye renteavtalen over et helt regnskapsår.

Når det gjelder den nye renteavtalen, går den over ti år og sikrer en maksrente på 5,75 % på det meste av lånet. Dette er meget gunstig.

Kommer vi til å oppleve et nedbetalt Åråsen? Selvfølgelig! Det ville jo vært en ytterst merkelig bank som gir ut lån som ikke skal betales tilbake. Tror lånetiden på Åråsenselskapene er rundt 20 år, altså rundt regnet 15 år igjen per dags dato. Så du kan bare begynne å glede deg Roy!

Ser vi i forhold til dagens regnskaper med inntekter for Åråsen Eiendom på 23 mill, og rentekostnaden utgjorde 12 mill. Når det gjelder avskrivinger er de over en tid på 66 år. Men, som sagt påvirker ikke disse det likviditetsmessige resultatet. Så kan vi også se på drifts og vedlikeholdskostnader. Disse kan i snitt neppe bli stort mer enn maks to mill i året.

Når det gjelder økning i leieinntekter vs. inflasjonsøkning kan man spekulere rundt dette. Jeg tror presset på attraktive og godefor næringslokaler på Lillestrøm og Romerike vil øke i årene fremover, dette kan gi grunnlag for økninger i leieinntekter som går utover økningen i inflasjon. I så fall er de økonomiske utsiktene meget oppløftende for LSK.

[RoyVaadal]

Tror lånetiden på Åråsenselskapene er rundt 20 år, altså rundt regnet 15 år igjen per dags dato.

Lånebeløp 232 millioner.
Ca. 12 millioner i renter
Ca. 23 millioner i leieinntekter
Ca. 7 millioner i overskudd
Det skulle bety at vi har betalt ca. 16 millioner (23-7) på lånet vårt i år (avdrag+renter).

Ved å bruke en lånekalkulator (http://www.eiendomskreditt.no/kalkis.htm) så ser vi at det ca. 33 års løpetid, hvis vi årlig betaler 16 millioner med annuitetslån. Dette er selvfølgelig ingen fasit, for det er jo ikke unaturlig å kunne betale mer etter hvert. Samtidig er det helt sikkert fristende å hente ny kapital etter hvert ved å øke lånet igjen om f.eks. 10 år.

Da har jeg sett bort fra driftskostnader, som vil gjøre at vi har betalt mindre på lånet.

Innlegg nr.3 (av Glenn) i denne tråden tolker jeg slik at den nye storhallen også vil inngå i totallånet. Det behøver ikke bety lengre nedbetalingstid, for denne har jo også inntekter.

Øyvind: Jeg går ut fra at du også regner med at vi selger Åråsen og bruker overskuddet på å redusere lånet på et nytt stadion, hvis det kommer. Siden du er overbevist om at Åråsen blir nedbetalt, så betyr vel det også at du er overbevist om at det ikke vil komme et nytt stadion på de neste 20 år?

Roys påstand: Åråsen blir aldri nedbetalt.

[Øyvind]

Lånebeløp 232 millioner.
Ca. 12 millioner i renter
Ca. 23 millioner i leieinntekter
Ca. 7 millioner i overskudd
Det skulle bety at vi har betalt ca. 16 millioner (23-7) på lånet vårt i år (avdrag+renter).

Ved å bruke en lånekalkulator (http://www.eiendomskreditt.no/kalkis.htm) så ser vi at det ca. 33 års løpetid, hvis vi årlig betaler 16 millioner med annuitetslån. Dette er selvfølgelig ingen fasit, for det er jo ikke unaturlig å kunne betale mer etter hvert. Samtidig er det helt sikkert fristende å hente ny kapital etter hvert ved å øke lånet igjen om f.eks. 10 år.

Da har jeg sett bort fra driftskostnader, som vil gjøre at vi har betalt mindre på lånet.

Innlegg nr.3 (av Glenn) i denne tråden tolker jeg slik at den nye storhallen også vil inngå i totallånet. Det behøver ikke bety lengre nedbetalingstid, for denne har jo også inntekter.

Øyvind: Jeg går ut fra at du også regner med at vi selger Åråsen og bruker overskuddet på å redusere lånet på et nytt stadion, hvis det kommer. Siden du er overbevist om at Åråsen blir nedbetalt, så betyr vel det også at du er overbevist om at det ikke vil komme et nytt stadion på de neste 20 år?

Roys påstand: Åråsen blir aldri nedbetalt.

Å bli gjeldsfri på raskest mulig tid er ikke i seg selv et mål. En fornuftig disponering av verdier, med avveining mellom investeringer og forbruk ligger til grunn for gjeldsgraden Åråsen påtar seg.

Lånet i Nordea har en løpetid på 20 år, ref gammel tråd "norges nest rikeste klubb". Hvor mye vi betalt vil jo ikke gi et helt riktig bilde, avdragene vil jo øke i størrelse med årene. Kommer storhallen i tillegg på dette lånet vil dette kanskje gjøre løpetiden noe lenger, eller de årlige innbet. noe større. Uansett ikke så viktig da storhallen kommer til å gå med overskudd.

Så til spørsmålet; Er vi på Åråsen om tjue år, og da med et gjeldsfritt stadion (og igjen dette er egentlig ikke så viktig)?
Min påstand at lånet er borte om tjue år, og at vi fortsatt er på Åråsen og da lever godt på de inntekter eiendommene drar inn.

Øyvinds påstand: Åråsen blir gjeldsfri, og vi er fortsatt på Åråsen om tjue år.

[Rønnern]

Snakker vi 30-40 år fram, minst?.. men likevel mer realistisk enn at vi noen gang vil få oppleve et nedbetalt Åråsen.

Vi snakkker vel neppe mer enn 20-25 års løpetid på det lånet siden det ble tatt. Men om vi får oppleve et nedbetalt Åråsen er ikke viktig i denne sammenhengen.

Hva slags avskrivninger er det?

Avskrivninger er veldig forenklet at man (LSK i dette tilfellet) hvert år tar en viss % av kjøpesummen (verdivurderingen av Åråsen) av investeringen og setter de opp som en utgift i regnskapene. Det er ikke penger man må betale til noen, så i ren likviditetssammenheng spiller den ikke noen rolle.

Derfor snakkker man ofte om overskudd/underskudd før og etter avskrivinger.

[Rønnern]

... så ser vi at det ca. 33 års løpetid, hvis vi årlig betaler 16 millioner med annuitetslån. Dette er selvfølgelig ingen fasit, for det er jo ikke unaturlig å kunne betale mer etter hvert.

LSK har neppe inngått noe annuitetslån. Overskuddet skal bli større etterhvert som gjelden betales ned og det tilsier serielån.

Samtidig er det helt sikkert fristende å hente ny kapital etter hvert ved å øke lånet igjen om f.eks. 10 år.

Om 10 år er årlig overskudd antageligvis tosifret. Men helt klart en idé. Det vil nok være fristende å hente inn et større antall millioner for å gjøre opprustninger på anlegg eller satse hardt sportslig.

[RoyVaadal]

LSK har neppe inngått noe annuitetslån. Overskuddet skal bli større etterhvert som gjelden betales ned og det tilsier serielån.

Her er en det logisk brist mellom den løpetiden du forventer og måten lånet skal betales ned på. Ved serielån så betaler man mindre og mindre på lånet (avdragsdelen er fast). Hvis vi bruker lånekalkulatoren (referert over) igjen med serielån. Da snakker vi om 87 års nedbetalingstid.

Så du blir nødt til å velge, Rønnern. Vil du ha 20-25 års nedbetalingstid eller vil du ha større og større overskudd fra stadion hvert år?

Øyvind refererte til 20 års nedbetalingstid. Det betyr at vi har et annuitetslån (eller enda sterkere), der innbetalingsbeløpet faktisk øker noe etter hvert. Dersom vi skulle hatt et annuitetslån i bare 20 år så måtte vi betalt over 19,8 millioner årlig. En vesentlig antagelse er at vi ut fra tallene (se beregning over) har betalt ca. 16 millioner i år.

Med Rønnerns modell der det er drøye 20 års nedbetalingstid og serielån, ville det blitt et underskudd på 1-2 millioner før avskrivninger i år.

[Øyvind]

Øyvind refererte til 20 års nedbetalingstid. Det betyr at vi har et annuitetslån (eller enda sterkere), der innbetalingsbeløpet faktisk øker noe etter hvert. Dersom vi skulle hatt et annuitetslån i bare 20 år så måtte vi betalt over 19,8 millioner årlig. En vesentlig antagelse er at vi ut fra tallene (se beregning over) har betalt ca. 16 millioner i år.

Med Rønnerns modell der det er drøye 20 års nedbetalingstid og serielån, ville det blitt et underskudd på 1-2 millioner før avskrivninger i år.

Jeg kan bekrefte, med ref kilder i eiendomsselskapene at det er snakk om et annuitetslån og neb.bet tiden er 20 år. Tror også det blir litt missvisende å bruke kalkulatorer på nettet. Er sikker på at Nordea har gitt et lån som er mer gunstig enn de tilbude man finner på nett. I tillegg er jeg sikker på at lånet, og nedbetalingsplan er langt på en slik måte at det sikrer sunn økonomiks utvikling i Åråsen Eiendom. Vi kan mao. regne med solide økonomiske overskudd i årene fremover.

Håper vi snart kan legge debatten død og komme til konklusjonen om at eiendomsinvesteringene har vært gunstige, sikrer klubben økonomisk spillerom. Og muliggjør en eventuell utbygging i fremtiden.

[RoyVaadal]

Jeg kan bekrefte, med ref kilder i eiendomsselskapene at det er snakk om et annuitetslån og neb.bet tiden er 20 år. Tror også det blir litt missvisende å bruke kalkulatorer på nettet. Er sikker på at Nordea har gitt et lån som er mer gunstig enn de tilbude man finner på nett.

Hvorfor blir det feil? Vi har jo fått oppgitt både lånebeløp (232 mill.), lånetype (annuitet, hvis Øyvinds info stemmer), og rentesats (5,75). Det er jo ikke flere faktorer som inngår i regnestykket. Med rentesatsen så veit vi jo nøyaktig hvilket tilbud Nordea har gitt.

Men 20 års annuitet så må vi betale 19,7 millioner i året. Fikk vi lov å betale mindre i år, eller har vi bommet med estimatet på 16.millioner?

Håper vi snart kan legge debatten død og komme til konklusjonen om at eiendomsinvesteringene har vært gunstige, sikrer klubben økonomisk spillerom. Og muliggjør en eventuell utbygging i fremtiden.

Hvem bestrider dette?

[Øyvind]

Disse tallene synes jeg viser at dette enorme overskuddet som folk forventer seg fra stadion, ikke er så veldig stort. Dette skjer også i periode hvor vi har lav rente på lånet. Skulle vi få oppjustert renta med et par prosent ved neste avtale (om et par år?), så er det vel omtrent et nullbudsjett (hvis vi ser bort fra at verdien på eiendomsmassen øker fra år til år).

Slik jeg forsår deg her, uttrykker du en skuffele over den økonomiske situasjonen i eiendomsselskapene. Hvis jeg misforstår, så ok.

Om lånekalkulatoren stemmer eller ikke, var kanskje en noe søkt påstand fra meg. Men, jeg tror at vis dine beregninger gjort i denne gir et negativt resultat kan den ikke stemme. Dette lånets størrelse ga forhandlingsmakt til LSK, og jeg tror Nordea kan ha strukket seg langt for å få refinansieringen. Hadde jo også sett litt merkelig ut hvis klubbens hovedsponsor ikke også er klubbens finansielle samarbeidspartner...

Mine opplysninger, hva gjelder rente og annuitet i denne saken er korrekte.

[RoyVaadal]

Slik jeg forsår deg her, uttrykker du en skuffele over den økonomiske situasjonen i eiendomsselskapene. Hvis jeg misforstår, så ok.

Slett ikke et uttrykk for skuffelse. Jeg er fornøyd med situasjonen og satsingen på eiendom. Ser også helst at det satses gigantisk på nye lån og nye inntekter med et nytt stadion, for å sikre mer inntekter.

Jeg er bare interessert i få fram reelle fakta, og få et edruelig forhold til hva Åråsen stadion og eiendom betyr for LSK. Den glorifiseringen som skjer nå gir et inntrykk av at begge de følgende punktene stemmer:

1. Åråsen er nedbetalt om 20 år
2. Vi får et overskudd hvert år på 5-10 millioner som bare vil vokse for hvert år vi betaler ned på lånet

Vi kan bare oppnå ett av disse punktene. Det første punktet vil ikke gi oss noe særlig overskudd. Det andre punktet fungerer bare sammen med en nedbetalingstid over 70-100 år. Foreløbig snakker vi om et overskudd på et par-tre millioner i året. Det er noen få prosent av totalbudsjettet, tilsvarer et floppspillerkjøp, og gjør ikke at vi nødvendigvis er rikere enn alle konkurrenter i landet. Eiendomssatsinga vår er et fint bidrag og et supplement per nå, men det er ikke hovedgrunnlaget for vår suksess. Men om vi kan klare å øke fortjenesten fra et par millioner til et par titalls millioner årlig ved et nytt stadionområde, så kjør på...

[meg]

Best karakter

Lurer på hvem av Glennern, Ronny, Roy og Øyvind som gikk ut med best karakterer på BI?